La copropriété indivise répond à des règles spécifiques. Le notaire, en tant qu’expert en droit immobilier, saura vous conseiller dans l’achat ou la vente d’un immeuble détenu en copropriété par indivision.
Dans une copropriété en indivision, aucun de ces indivisaires n’est propriétaire d’une partie privative de l’immeuble, mais chacun d’eux possède une part dans la totalité de l’immeuble.
L’immeuble détenu en copropriété par indivision comporte un seul cadastre, autrement dit un seul lot, mais il appartient à plusieurs personnes, les indivisaires. Aucun de ces indivisaires n’est propriétaire d’une partie privative de l’immeuble, mais chacun d’eux possède une part dans la totalité de l’immeuble, laquelle est déterminée dans les actes de ventes et/ou dans la convention d’indivision.
Par exemple, admettons que vous achetiez un triplex avec deux de vos amis en parts égales. Après l’achat, vous décidez d’emménager dans le logement du deuxième. Ce logement ne vous appartient pas en propre, car vos deux amis en sont copropriétaires avec vous. De la même façon, vous êtes copropriétaire, avec eux, des logements du premier et du troisième. Vous et vos amis êtes donc copropriétaires par indivision de tout le triplex (voir illustration ci-dessous). Votre part dans l’immeuble est d’un tiers chacun.
La copropriété par indivision naît sans aucune formalité lorsque plusieurs personnes, les indivisaires, se portent acquéreurs d’un même bien. Ces derniers ont cependant tout intérêt, surtout lorsqu’il s’agit d’un immeuble, à établir entre eux une convention écrite (une convention d’indivision). La convention d’indivision doit être publiée au registre foncier pour être opposable aux tiers.
Les indivisaires sont, notamment, solidairement responsables du paiement des comptes de taxes. Cela signifie que si l’un d’entre eux ne paye pas sa part, les autres devront l’assumer selon les modalités prévues par la loi ou à la convention d’indivision.
La convention d’indivision protège les copropriétaires en prévoyant qu’un copropriétaire indivis doit d’abord proposer sa part à ses co-indivisaires s’il souhaite vendre sa part.
Les copropriétaires indivis, c’est-à-dire ceux qui achètent ensemble une propriété, sont considérés comme propriétaires à parts égales, sauf si l’acte de vente et/ou une convention d’indivision mentionne une répartition différente.
La convention d’indivision peut porter sur :
- la durée de la convention ;
- les droits et obligations des indivisaires relativement à la jouissance des lieux ;
- le partage des obligations d’entretien et de rénovation ;
- le partage des dépenses ;
- la propriété des améliorations ;
- les restrictions quant à la vente ;
- les règles d’administration de l’immeuble ;
- les règles gouvernant le partage en cas de fin de l’indivision.
Une convention d’indivision contient habituellement un droit de préemption. Cette clause oblige un indivisaire qui veut vendre, à offrir d’abord sa part à ses co-indivisaires.
Une convention d’indivision doit être renouvelée tous les 30 ans. Pour être opposable aux tiers, elle doit être publiée au registre foncier.
Sauf exception, si l’un des copropriétaires par indivision a vendu sa part, les autres indivisaires peuvent écarter un acquéreur en lui remboursant le prix de la vente ou de la cession, plus les frais.
Chaque copropriétaire par indivision est libre de vendre ou de céder sa part dans l’immeuble, à moins d’une disposition contraire dans la convention. La loi prévoit cependant, sauf exception, que les autres indivisaires peuvent écarter le nouvel acquéreur en lui remboursant le prix de la vente ou de la cession, plus les frais. Les indivisaires doivent exercer ce droit de retrait dans l’année de la vente ou de la cession de cette part.
Le Code civil du Québec prévoit que chaque indivisaire peut consentir seul une hypothèque sur sa part de l’immeuble. En cas de défaut de paiement, les autres indivisaires ne seront alors pas tenus responsables. Toutefois, les créanciers hésitent habituellement à prêter à un indivisaire sans exiger l’intervention de tous les autres. De plus, il est important de noter qu’à l’heure actuelle, ce ne sont pas tous les créanciers qui acceptent de financer l’achat d’une part d’un immeuble résidentiel détenu en copropriété indivise. L’acheteur qui prévoit faire une telle acquisition doit donc vérifier, au préalable, auprès de son créancier, s’il acceptera de lui prêter les sommes nécessaires pour l’achat qu’il anticipe faire.