Condo (la copropriété divise)

Le processus d’achat d’une copropriété divise est fort complexe. Consultez un notaire avant de signer tout document.

On dit qu’un immeuble est détenu en copropriété divise lorsqu’il est « scindé » en deux fractions ou plus. Chaque fraction peut appartenir à une ou plusieurs personnes. L’exemple le plus connu de copropriété divise est l’immeuble abritant des « condos ».

Partie privative
Chaque propriétaire d’une fraction détient la propriété exclusive d’une partie privative (le condo) de l’immeuble. Il est à noter que d’autres parties de l’immeuble peuvent être des parties privatives, comme des espaces de stationnement, tout dépendamment du projet. Il est donc important de vérifier le contenu de la déclaration de copropriété à ce sujet.

Partie commune
Chaque propriétaire détient une quote-part dans les parties communes de l’immeuble appartenant à l’ensemble des copropriétaires. Cette quote-part correspond à la valeur relative de la fraction dans les parties communes de l’immeuble. Cette valeur est indiquée dans la déclaration de copropriété que le vendeur remet à l’acheteur , lorsqu’il en est ainsi convenu dans la promesse d’achat, et qui est publiée au registre foncier. Elle sert notamment à calculer les charges communes (« frais de condo »).

Partie commune à usage restreint
Les parties communes à usage restreint appartiennent à tous les copropriétaires. Toutefois, un seul d’entre eux ou quelques-uns seulement, est/sont autorisé(s) à les utiliser dans le respect de la déclaration de copropriété. Les parties communes à usage restreint sont prévues dans la déclaration de copropriété. Elles peuvent, par exemple, être composées de balcons, d’espaces de stationnement et/ou d’espaces de rangement.

Le copropriétaire n’a pas le droit de transformer une partie commune à usage restreint qui demeure soumise aux règles relatives aux parties communes. Seuls les copropriétaires qui ont accès à ces parties communes à usage restreint doivent contribuer financièrement à leur entretien et aux réparations courantes. Toutefois, pour effectuer des réparations majeures ou pour remplacer ces parties, ce sont tous les copropriétaires qui devront contribuer financièrement, à moins que la déclaration de copropriété ne prévoie une répartition différente. Par exemple, elle pourrait prévoir que les copropriétaires qui bénéficient de ces parties contribuent seuls à leurs frais de réparations majeures et de remplacement. La contribution de chacun pour effectuer des réparations majeures à ces parties ou pour les remplacer est proportionnelle à la valeur relative de sa fraction ou selon la répartition prévue à la déclaration de copropriété (par exemple : en parts égales entre les bénéficiaires de ces espaces).

Exemple
Voici un exemple pour illustrer les concepts précédemment élaborés. Si vous achetez le logement du deuxième étage d’un immeuble détenu en copropriété divise de trois étages, vous devenez ainsi l’unique propriétaire de ce logement (votre partie privative). Du même coup, vous devenez aussi copropriétaire, avec vos voisins du premier et du troisième étage, d’une quote-part des parties communes de cet immeuble, laquelle correspond à votre valeur relative qui se trouve dans la déclaration de copropriété. Cela signifie que vous détenez une part indivise dans les parties communes de l’immeuble pouvant être composées, par exemple, du terrain, des murs extérieurs et du toit. D’autres parties, bien que communes, sont dites « à usage restreint », comme un balcon, une place de stationnement ou un casier au sous-sol, si tel est ce qui est prévu dans la déclaration de copropriété. Ces parties sont à usage restreint dans la mesure où vous êtes la seule personne à pouvoir les utiliser.
Le schéma qui suit illustre, dans l’exemple donné, ce qui n’appartient qu’à vous (en gris) et ce qui appartient aux trois copropriétaires (en blanc).

Pour plus d’information sur la fraction de copropriété divise, consultez le site Lacopropriété.info.

Déclaration de copropriété
Toute copropriété divise est régie par un document nommé « déclaration de copropriété ». Elle contient les règles essentielles à la vie en copropriété et permet de prévenir de nombreux conflits. Cette déclaration doit obligatoirement être notariée et publiée au registre foncier. Par ailleurs, depuis le 1er juin 2022, les déclarations de copropriété, et, sauf exception, leurs amendements, doivent obligatoirement être rédigées en français.

La vente et l’hypothèque en copropriété divise
Chaque copropriétaire est libre de vendre ou d’hypothéquer sa fraction. Il est toutefois possible que la déclaration de copropriété prévoie des restrictions à ce sujet. Par exemple, elle pourrait prévoir qu’un copropriétaire ne peut vendre son stationnement, étant une partie privative, à une personne autre qu’un copropriétaire. Chaque hypothèque est individuelle. Aucun des copropriétaires n’est menacé par la situation hypothécaire de ses voisins.

L’achat d’une unité en copropriété divise nécessite plusieurs vérifications supplémentaires que le notaire sera en mesure de faire pour vous.

Les parties privatives et les parties communes d’une copropriété divise sont régies par une déclaration de copropriété notariée. L’acheteur doit toujours en prendre connaissance et en comprendre la teneur avant de s’engager. Si l’immeuble est neuf et que la déclaration de copropriété n’a pas encore été publiée au registre foncier, il est important de prendre connaissance de la Note d’information afférente au projet. Le notaire vous aidera à comprendre le contenu de ces documents très importants. Lors de la signature de la promesse d’achat, l’acheteur doit aussi :

• Obtenir une copie de la déclaration de copropriété et de ses modifications ;
• Prendre connaissance du règlement de l’immeuble et de ses modifications et faire valider le contenu de la déclaration de copropriété par un conseiller juridique ;
• Obtenir une copie du certificat de localisation ;
• Obtenir la preuve d’assurance du syndicat ;
• Vérifier la prime d’assurance qui sera payable pour son assurance individuelle* ;
• Faire appel à un inspecteur ;
• Vérifier si le syndicat dispose d’une étude du fonds de prévoyance ;
• Consulter les procès-verbaux antérieurs des assemblées ;
• Vérifier si le syndicat dispose d’un carnet d’entretien ;
• Prendre connaissance des états financiers ;
• Prendre connaissance des charges communes** et des cotisations spéciales ;
• Vérifier si le vendeur s’est acquitté du paiement des charges communes lesquelles comprennent notamment les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance ;
• Vérifier si le syndicat dispose d’un fonds d’autoassurance*** ;
• Vérifier s’il existe des poursuites judiciaires en cours ou sur le point d’être introduites et pouvant affecter sa partie privative ;
• Vérifier s’il y a des projets de rénovations importants en cours ou à venir concernant l’immeuble et demander à son conseiller juridique de vérifier si une hypothèque mobilière, au nom du syndicat, a été consentie pour les financer ;
• Vérifier la façon dont est géré l’immeuble.

* Pour plus de renseignements concernant l’assurance individuelle, consultez le site Lacopropriété.info.
**Pour plus de renseignements concernant les charges communes, consultez le site Lacopropriété.info. 
***Pour plus de renseignements concernant le fonds d’auto assurance, consultez le site Lacopropriété.info. 

Prévoyez dans votre promesse d’achat un délai raisonnable, de 7 à 10 jours, afin d’obtenir les documents nécessaires et d’effectuer les vérifications relatives à l’immeuble.

Pour plus d’information sur les éléments à vérifier lors de l’acquisition d’une unité détenue en copropriété divise, consultez le site Lacopropriété.info.

Pour une liste des principales questions à poser au syndicat avant l’achat, consultez le site Lacopropriété.info.

Le cas d’un condo neuf acheté « sur plan »
S’il s’agit d’une construction neuve, il est important de noter que la déclaration de copropriété n’aura, bien souvent, pas été publiée au registre foncier au moment de la signature du contrat préliminaire avec le vendeur (le promoteur/le constructeur). L’acheteur pourra tout de même obtenir des renseignements relativement au projet à venir dans le document intitulé la « Note d’information ». Ce document obligatoire contient notamment la liste des parties communes, un résumé de la déclaration de copropriété ainsi que l’extrait des règlements et le budget prévisionnel qui seront applicables à l’immeuble à être construit. Il serait judicieux de faire vérifier ces documents par un notaire afin que l’acheteur soit en mesure de bien comprendre leur contenu et leur teneur.

Dans le cas de l’achat d’une construction neuve, l’acheteur doit également demander au vendeur si l’immeuble est couvert par un plan de garantie et s’informer sur le contenu de la garantie et les conditions entourant sa mise en œuvre, notamment le mécanisme de traitement des réclamations et de règlement des litiges.

Enfin, l’acheteur doit aussi obtenir, auprès du vendeur, des renseignements au sujet de la protection des acomptes qu’il devra verser pour l’achat du nouveau condo à être construit. La loi impose que tout acompte versé à un constructeur ou à un promoteur en vue d’une telle acquisition doit être protégé par un ou plusieurs des moyens suivants : un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel selon les conditions et modalités déterminées par règlement du gouvernement.

Pour plus d’information sur les plans de garanties, consultez le site Lacopropriété.info, et le site de la Régie du bâtiment du Québec.

Pour plus d’information sur le contrat préliminaire, consultez le site de Lacopropriété.info.

Pour plus d’information sur l’achat d’un condo d’un constructeur ou d’un promoteur, dont la protection des acomptes, consultez le site de Lacopropriété.info.

La déclaration de copropriété notariée comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.

La division du droit de propriété d’un immeuble en fractions est établie par la déclaration de copropriété notariée. Elle comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.

L’acte constitutif

L’acte constitutif de copropriété détermine notamment la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l’établir. Il fixe également la contribution de chaque fraction aux charges communes de l’immeuble, lesquelles comprennent notamment les contributions obligatoires et au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance. Le fonds de prévoyance est une réserve d’argent en vue de réparations majeures et de remplacement des parties communes, alors que le fonds d’auto assurance est affecté, entre autres, au paiement des franchises d’assurance du syndicat. L’acte constitutif attribue aussi le nombre de voix rattachées à chacune des fractions. Il définit la destination de l’immeuble, c’est-à-dire son usage (résidentiel, commercial, industriel ou autre) que les copropriétaires peuvent en faire, ainsi que la destination des parties privatives et des parties communes. Il précise également les pouvoirs et les devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires.

Pour plus d’information sur les droits et obligations du conseil d’administration et des administrateurs, consultez le site Lacopropriété.info:
http://www.lacopropriete.info/conseil-administration.html;
http://www.lacopropriete.info/administrateur.html

Le règlement de l’immeuble

Le règlement de l’immeuble prévoit les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives, des parties communes et des parties communes à usage restreint. Par exemple, il peut interdire la présence de certains animaux dans les appartements, la location à court terme de type « Airbnb », l’usage du cannabis, etc. Ce même règlement contient les règles concernant le fonctionnement et l’administration de la copropriété, notamment la composition du conseil d’administration et les conditions relatives à la charge d’administrateur.

Pour plus d’information sur le règlement de l’immeuble, consultez le site Lacopropriété.info. 

L’état descriptif des fractions

L’état descriptif des fractions contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble. Il contient également une description des droits réels grevant l’immeuble et ceux existant en sa faveur au moment de la publication de la déclaration de copropriété.

Le syndicat de copropriété a pour mission de veiller à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble. Il doit également veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués.

L’assemblée des copropriétaires étudie les questions qui portent sur les sujets prévus par la loi (par exemple, l’adoption de nouveaux règlements et d’amendements à la déclaration de copropriété, l’autorisation de travaux aux parties communes de l’immeuble, etc.). Chaque copropriétaire peut exercer son droit de vote, à l’assemblée, en fonction de son nombre de voix prévu dans la déclaration de copropriété.

Il est préférable de consulter un notaire si on envisage de convertir un immeuble locatif en copropriété divise, car il s’agit d’une démarche complexe.

Il est possible de convertir un immeuble locatif en copropriété divise (condo), mais le propriétaire de l’immeuble doit respecter certaines règles. L’une des premières démarches consiste à vérifier auprès de la municipalité où est situé l’immeuble, afin de déterminer si ce projet est réalisable. La conversion d’un immeuble en copropriété divise doit aussi être autorisée par le Tribunal administratif du logement s’il comporte, ou a comporté au cours des 10 années précédant la demande d’autorisation, au moins un logement.

Territoire de la Communauté urbaine de Montréal

La conversion d’un immeuble en copropriété divise est interdite sur le territoire de la Communauté urbaine de Montréal, sauf si la municipalité où est situé l’immeuble a adopté un règlement qui l’autorise. Dans ce cas, le propriétaire doit demander à sa municipalité quelle est la procédure de demande de dérogation à suivre, si son immeuble est admissible à une telle dérogation et quels sont les frais exigibles liés à sa demande.

Autres villes du Québec

La conversion est permise dans les autres villes du Québec, sauf si un règlement municipal l’interdit. Le propriétaire doit obtenir une résolution autorisant la conversion ou un certificat attestant qu’aucun règlement ne restreint la conversion sur le territoire de la municipalité.

Logements occupés par des copropriétaires indivis

Dans le cas où tous les logements de l’immeuble visé par la conversion sont occupés par des copropriétaires indivis, il est possible de convertir l’immeuble en copropriété divise, à la condition d’obtenir l’autorisation du Tribunal administratif du logement si l’immeuble a comporté au cours des 10 dernières années précédant la demande d’autorisation, au moins un logement.

Avis d’intention et demande d’autorisation

Avant d’entreprendre les démarches, le propriétaire doit donner à chaque locataire un avis écrit conforme à la loi et indiquant son intention de convertir l’immeuble. Il doit également transmettre au Tribunal administratif du logement copie de chaque avis ainsi qu’une demande d’autorisation de convertir dans les délais impartis.

La loi fixe les droits et les obligations concernant le propriétaire qui a effectué la conversion de l’immeuble ainsi que ceux des locataires.

Pour plus de renseignements concernant la conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise, consultez le site du Tribunal administratif du logement.

Il est désormais possible de tenir une assemblée des copropriétaires de façon virtuelle pour autant que le moyen retenu pour la tenir permet à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux.

Dans le cadre d’une telle assemblée, les copropriétaires peuvent y voter par tout moyen permettant, à la fois, de recueillir les votes de façon à ce qu’ils puissent être vérifiés subséquemment et de préserver le caractère secret du vote, lorsqu’un tel vote est demandé.

Il est possible de tenir une réunion du conseil d’administration de façon virtuelle pour autant que le moyen retenu pour la tenir permet à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux.

Dans le cadre d’une réunion, les administrateurs peuvent y voter par tout moyen permettant, à la fois, de recueillir les votes de façon à ce qu’ils puissent être vérifiés subséquemment et de préserver le caractère secret du vote, lorsqu’un tel vote est demandé.